Immobilier neuf : une industrie en danger !

Publié le par sceptix

Des ventes tombées de moitié, des mises en vente réduites des deux tiers, un temps d'écoulement des logements mis en vente passé en quelques mois de 11 à 20 mois : la promotion privée, qui avait depuis une décennie battu des records d'activité et de profits, n'a jamais connu un arrêt aussi brutal ! La profession retient son souffle et veut croire à l'effet de la baisse des taux, à celui des mesures gouvernementales en faveur des prêts aux accédants, et au coup de fouet qui pourrait venir du dispositif Scellier pour l’investissement locatif privé. Elle sent même un frémissement depuis le début de l'année confirmé timidement par un sondage récent... Elle sait aussi qu'elle risque, si le marché ne repart pas rapidement - ce qu'on a du mal à imaginer dans le contexte économique global -, de se retrouver toute entière au tapis...



Effondrement des ventes et quasi-arrêt des mises en vente



Les chiffres du MEEDDAT (le ministère qui a récupéré l'administration de l'équipement) pour le 4ème trimestre 2008 sont sans précédent pour la vente de logements neufs comme pour la construction : avec près de 15.000 logements vendus, la baisse est de 47,6% par rapport au 4ème trimestre 2007 !

Pour 2008, le nombre de ventes s'élève à près de 79.400, soit un recul de 37,6% par rapport à 2007. L'effondrement des mises en vente est encore plus spectaculaire, révélant une grande réactivité de la part des promoteurs mais annonçant probablement aussi des difficultés futures en proportion : la baisse des mises en vente au 4ème trimestre est en effet de 57,4% par rapport au même trimestre de 2007 (-59,6% pour le collectif et -44,2% pour les maisons). Pour l'ensemble de 2008, la baisse est, avec moins de 93.100 logements neufs mis sur le marché, de 37,0% par rapport à 2007, période il est vrai particulièrement faste pour les promoteurs.

Vu la réactivité de ces derniers, l'encours de logements neufs proposés à la vente au 31 décembre n'était "que" de 110.900 logements, soit 8,3% de plus qu'à fin 2007, et ce stock est même en retrait par rapport à celui du 3ème trimestre 2008. Cette baisse s'explique par des mises en vente et des annulations de réservation inférieures aux ventes et aux abandons de logements commercialisés. C'est la première baisse enregistrée depuis 2004, indique le ministère dans son communiqué.

La situation n'est pas encore catastrophique pour les promoteurs : sur ces 110.900 logements à la vente, 95.100 sont des logements collectifs, et parmi ceux-ci seuls 5.200 logements sont finis de construire, soit 5,5% de l’offre, et 44.200 en cours de construction, soit 46,5% de l’offre ; le solde, soit 45.700 logements, est encore en projet (travaux non démarrés)...

Par contre, en un an, le délai moyen d'écoulement est passé de 11 mois à plus de 21 mois pour le collectif et à plus de 20 mois pour l'individuel ! Cette situation ne pouvait être sans conséquences sur les prix au m2, qui pour la première fois aussi reculent : par rapport au troisième trimestre 2008, la baisse est de 3,5%. Dans l'individuel, le prix moyen du lot a baissé de 6,6 % en un an...
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=541


Retour du projet de loi Boutin au Parlement en pleine crise de l'immobilier et du bâtiment

Intitulé projet de loi de "mobilisation pour le logement et contre l'exclusion", il était censé "débloquer la chaîne du logement" ; aujourd'hui, alors que la France s'enfonce depuis plusieurs mois dans une grave crise immobilière et que le gouvernement, par les plans de relance successifs prend le contrepied du projet de budget pour 2009 et promet par centaines de millions de nouveaux crédits dans ce secteur, via l'ANAH, l'ANRU ou la Caisse des Dépôts, ce catalogue hétéroclite de mesurettes semble bien pâlot et quelque peu décalé ! A moins que les députés, assiégés par les "lobbies", mais maniant l'amendement avec un sens croissant de l'indépendance, ne nous réservent après les sénateurs quelques surprises...

Des mesures structurelles limitées et de long terme

Censé donner de l'air à un secteur cloisonné et perclus de rigidités et de blocages, le projet de loi qui arrive devant les députés le 27 janvier empile des mesures hétéroclites dont on peine à déceler la cohérence, sinon pour certaines l'utilité véritable, dans un contexte il est vrai bouleversé par la crise immobilière et économique sans précédent.

Certes la réforme de la "gouvernance" du secteur des collecteurs du "1% logement", n'est pas inutile, et le mouvement, qui a sans attendre entrepris de mettre de l'ordre dans son réseau l'a bien compris, mais peut-on s'attendre à ce que les quelques économies d'échelle qui en résulteront permettront réellement de dégager des moyens de nature à compenser la ponction opérée par ailleurs dans la collecte (850 millions par an) pour compenser un désengagement de l'Etat dans le financement de l'ANAH, de la rénovation urbaine et la lutte contre le logement indigne, désengagement au demeurant caduc puisque l'Etat revient en force dans ces financements via les plans de relance ? Le résultat le plus tangible de cette ponction sera probablement l'assèchement du financement des prêts "Pass-Travaux", au grand dam des artisans du bâtiment qui vont pâtir de la suppression d'un financement à taux préférentiel à un moment où ils risquent d'avoir besoin de travail...

Bonne idée aussi que celle consistant à mobilier les ressources des organismes HLM et du 1% logement au moyen de nouvelles conventions pluriannuelles, les "conventions d'utilité sociale", et un "prélèvement sur les moyens financiers devenus surabondants dégagés par les bailleurs sociaux ayant une activité d'investissement réduite", pour renforcer la mutualisation des moyens entre organismes...

Saine idée également que celle de lever les restrictions imposées aux organismes HLM à l'achat de programmes privés en "VEFA" (vente en état futur d'achèvement), et qui tombe à pic, au moment où le gouvernement essaie de faire écouler chez les bailleurs sociaux 30.000 logements en souffrance dans les cartons des promoteurs...

D'autres mesures phares risquent en revanche de faire "pschitt", comme celles qui consistent à promouvoir l'accession sociale au moyen d'usines à gaz telles que la maison à 15 euros et les appartements à 20 euros par jour dont on retiendra surtout qu'elles auront pour effet d'endetter des acquéreurs théoriquement modestes pour 40 ans si ce n'est plus ; ou bien celles qui visent, en assouplissant à la marge la règlementation de l'urbanisme, à permettre aux maires de développer la construction de logements sociaux alors que la difficulté de faire progresser la construction de tels logements vient justement de la réticence des maires à consacrer des terrains à des opérations de mixité sociale ! Et ce n'est pas évidemment le signal à contre-sens qui serait donné à ces maires avec l'assouplissement du calcul du quota de logements sociaux imposé aux communes (celui de l'article 55 de la loi "SRU") qui pourrait les transformer en bâtisseurs de HLM ! Il est vrai que cette mesure est pour le moment retoquée par le Sénat mais la ministre essaie désespérément de la réintroduire...) !

Enfin qu'attendre de la mesure visant à faire la chasse aux profiteurs de HLM, soit en baissant le plafond de ressources à ne pas dépasser pour y accéder, soit en chassant les locataires dont les ressources sont au moins deux fois supérieures à ces mêmes plafonds : tout au plus quelques milliers de places alors que le déficit se chiffre en centaines de milliers ?...


Une avancée masquée

Autre ambition du projet : mobiliser le logement privé. Certes, les propriétaires privés apprécieront de voir réduire de trois ans à un an le délai maximum pendant lequel les juges pourront suspendre un jugement d’expulsion (jugement qui une fois sur deux, soit dit en passant, ne pourra être exécuté faute de capacités de relogement)

Mais ils auront du mal, après la réduction de moitié du dépôt de garantie qu'ils ont le droit de demander lors d'une location, à comprendre la logique de l'interdiction qui leur sera faite de cumuler une assurance loyers impayés et la demande d'une caution personnelle à leur locataire, alors même que les assureurs qui délivrent cette garantie la conditionnent la plupart du temps à la demande d'un tel cautionnement !

Sauf à expliquer qu'en fait tout cela va dans le sens d'une sécurisation généralisée des bailleurs au moyen d'une garantie universelle du risque locatif, en fait une "GRL" devenue "GURL" étendue en principe à toutes les locations pour assurer une bonne mutualisation des risques, ce qui n'est ni plus ni moins qu'une promesse de campagne du candidat Nicolas Sarkozy, réitérée le 11 décembre 2007 par le même, devenu président de la République, lors d’un déplacement à Vandoeuvre-lès-Nancy : la sécurisation des bailleurs contre les risques d'impayés locatifs doit permettre de faciliter l'accès au logement des ménages les plus modestes en supprimant définitivement le dépôt de garantie, et en interdisant aux bailleurs de demander une caution d'un parent ou d'un proche.

Le problème est que la ministre, qui dit y croire dur comme fer, se heurte au lobby des assureurs, qui délivrent aujourd'hui la "garantie loyers impayés" (GLI) classique, et qui semblent vouloir récupérer la GRL actuelle, voire la GURL, à leur seul profit. Du coup, comprenne qui pourra ! Tel quel le projet de loi devrait aboutir à tuer la GLI classique et mettre les assureurs hors marché, l'augmentation des primes, nécessaire pour compenser l'absence de caution personnelle, rendant ce produit définitivement non compétitif par rapport à la GRL, déjà meilleur marché que la GLI et avec des garanties supérieures ! Il y a fort à parier que les assureurs ne laisseront pas faire et qu'ils s'apprêtent peut-être, avec l'appui de leur autorité de tutelle - le ministère de l'économie et des finances - à sortir un lapin de leur chapeau, tel qu'un abandon de la GRL dans sa forme actuelle, et un subventionnement public (1% logement et Etat) de la GLI, pour la rendre compétitive tout en lui permettant de garantir les populations qu'elle ne couvre pas actuellement ?
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=539

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